전월세 전환 계산기
전세와 월세를 상호 전환하여 계산합니다.
전월세 전환율의 제도적 정의
전월세 전환율(Conversion Rate)은 전세보증금의 일부 또는 전부를 월세로 환산할 때 적용하는 연 환산 비율로, 부동산 임대차 시장에서 전세-월세 간 경제적 등가관계를 표현하는 핵심 지표입니다. 한국의 독특한 전세 제도에서 파생된 개념 으로, 2010년 8월 주택임대차보호법(이하 "주임법") 개정 시 법정 상한이 도입 되었습니다. 2026년 4월 기준 한국은행 기준금리를 연 3.25%로 가정할 때 법정 상한 전환율은 연 5.25%가 됩니다.
법정 상한 근거(주임법 제7조의2)
주택임대차보호법 제7조의2는 전월세 전환율을 다음 중 낮은 값으로 제한합니다. (1) 대통령령으로 정하는 비율(현행 연 10%), (2) 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율(현행 2%p)을 더한 비율. 2026년 기준금리 추정 3.0~3.5% 구간에서 법정 상한은 5.0~5.5%가 되며, 이를 초과하는 계약 조항은 무효이고 임차인은 민법 제741조 부당이득 반환 청구가 가능합니다.
환산 공식과 변수 정의
전세 → 월세 전환: M = (J − D) × (R ÷ 100) ÷ 12. 변수 정의 J(Jeonse, 기존 전세보증금), D(Deposit, 잔존 희망보증금), R(Rate, 연 전환율 %), M(Monthly rent, 환산 월세). 월세 → 전세 전환: J = D + (M × 12) ÷ (R ÷ 100).
구체 사례 표(전환율 5.0% 가정)
| 기존 전세 | 희망 보증금 | 전환 대상 | 환산 월세 |
|---|---|---|---|
| 2억원 | 5,000만원 | 1억 5,000만원 | 약 625,000원 |
| 3억원 | 1억원 | 2억원 | 약 833,333원 |
| 5억원 | 2억원 | 3억원 | 1,250,000원 |
| 월세 100만원(보증금 5천) | 역산 | 2억 4,000만원 | 전세 환산 2억 9,000만원 |
실전 활용 시나리오
- 계약 갱신 협상: 임대인의 월세 전환 요구 시 법정 상한 검증 및 역제안
- 반전세 전환: 전세자금 대출 일부 상환 후 잔액만큼 월세로 전환
- 주택담보대출 금리 비교: 전세 대출 이자 vs 월세 지출의 실질 비용 분석
- 임대인 수익률 분석: 기존 전세 운용 대비 월세 전환 시 연간 수익 증감 평가
시장 전환율 vs 법정 전환율
한국부동산원의 월별 "전월세 전환율 조사"(R-ONE 부동산통계정보시스템)에 따르면, 실제 시장 전환율은 법정 상한과 별개로 지역·주택유형에 따라 차이가 있습니다. 2025년 후반 기준 수도권 아파트는 연 4.5~5.5%, 단독·다가구 주택은 연 5.5~7%, 지방 중소도시는 6~8% 수준이 관측되었습니다. 2026년에도 유사한 범위가 지속될 것으로 전망됩니다. 법정 상한은 "상한"일 뿐 시장 균형가격이 아님에 유의해야 합니다.
자주 하는 실수
첫째, 12로 나누는 것을 누락하는 오류입니다. "2억 × 5%" = 1,000만원은 연간 금액이므로 월세로는 약 83만원입니다. 둘째, 전환율을 "수익률"로 혼동하는 경우입니다. 전환율은 보증금을 월세로 환산하는 비율일 뿐, 임대인의 실질 수익률 (보유세·수선비 차감 후)과는 다릅니다. 셋째, 법정 상한의 오해입니다. 이 규정은 "전세에서 월세로 전환할 때"에 적용되며, 신규 계약 시 월세 자체의 절대 금액을 규제하지는 않습니다. 넷째, 임대소득세(주택임대 연 2천만원 초과 시 종합과세 대상) 고려 누락입니다.
관련 도구 및 공식 출처
관련 도구: 복리 계산기(전세금 운용 수익 비교), 예적금 계산기(대안 자산 비교), 퍼센트 계산기. 공식 출처: 주택임대차보호법 제7조의2 및 시행령 제9조, 한국은행 기준금리 공시, 한국부동산원 R-ONE 부동산통계정보시스템, 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr), 대법원 2013.4.11. 선고 2012다12542 판결(전환율 상한 해석). 본 계산은 2026년 4월 기준 추정이며, 실제 계약 시에는 반드시 최신 한국은행 기준금리와 관할 부동산 시세, 법률 전문가 자문을 확인하시기 바랍니다.