전세 vs 매매 비교 계산기
전세와 매매 조건을 입력하면 어떤 선택이 경제적으로 유리한지 비교합니다.
전월세 vs 매매 비교 계산기 — 2026년 한국 부동산에서 진짜 유리한 선택
2026년 현재 서울 아파트 평균 매매가는 10억을 훌쩍 넘고, 주담대 금리는 3.8−4.5%대(혼합형 기준), 전세자금대출은 3.5−4.2% 수준입니다. 전세가율은 서울 55% 안팎, 수도권 외곽은 70%를 넘기도 하죠. 이렇게 변수가 많으면 “매매가 당연히 이득”이나 “요즘은 전세가 답” 같은 단순 결론은 위험합니다. 제가 실제 거래를 두 번 겪으며 깨달은 건, 숫자를 직접 넣어 봐야 내 케이스에 맞는 답이 나온다는 것이었습니다. 본 시뮬레이션은 2026년 기준 추정치이며, 실거래가와 대출 조건은 한국부동산원/금융권 공식 수치를 확인하세요.
비교의 핵심 3요소
매매 순비용 = (대출이자 누적) + (취득세/보유세/유지비) − (시세차익). 전세 순비용 = (보증금 기회비용) + (전세금 인상분) + (이사 관련 비용). 두 값을 비교해 작은 쪽이 유리합니다. 시세차익은 연 주택가격 상승률에 복리로 누적되고, 기회비용은 보증금을 주식/ETF로 굴렸을 때 얻었을 수익으로 추정합니다. 2026년 기준 주택가격상승률은 한국부동산원 통계로 연 1−3% 구간이 중심 시나리오이며, 기회비용은 보수적으로 연 5%를 적용하는 것이 일반적입니다.
5년 기준 시나리오 비교 (매매 6억, 전세 4억, 대출 2억, 금리 4%)
| 주택상승률 | 매매 시세차익 | 매매 순비용 | 전세 순비용 | 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|---|
| 0% | 0원 | +4,000만원(이자) | +1억원(기회비용) | 매매 |
| 2% | +6,245만원 | −2,245만원(이득) | +1.2억원 | 매매 |
| 3% | +9,556만원 | −5,556만원 | +1.2억원 | 매매 |
| −2% | −5,765만원 | +9,765만원 | +1.0억원 | 전세 |
| −5% | −1.36억원 | +1.76억원 | +9,500만원 | 전세 |
* 단순 이자/시세차익만 비교한 예시. 실제로는 취득세(1−12%), 재산세, 중개수수료, 수리비가 추가됩니다.
매매 시 놓치기 쉬운 부대 비용
- 취득세: 6억 이하 1%, 6−9억 2%, 9억 초과 3%, 다주택/조정지역은 8−12%.
- 재산세 + 종부세: 공시가격 기준 연 수십−수백만원. 1주택자는 공제 크지만 다주택자는 부담 급증.
- 중개수수료: 매매 0.4−0.9%, 6억 매매 시 약 240−540만원.
- 수리/관리비: 구축은 연 100−300만원, 노후 아파트는 장기수선충당금 별도.
- 양도세: 매도 시 1주택 12억 이하 비과세, 2년 미만 보유는 중과.
전세 선택 시 꼭 챙길 것
- 전세보증보험(HUG/SGI): 깡통전세 방지 필수. 보증료 연 0.1−0.15%.
- 전세가율 80% 이상 경고: 역전세 리스크가 급격히 커지는 구간.
- 확정일자 + 전입신고: 우선변제권 확보의 기본.
- 보증금 투자 운용: 안전자산 위주 — 정기예금/단기채 ETF로 기회비용 회수.
자주 하는 오해
“집값은 언제나 오른다”는 명제는 지난 20년의 일부 구간만 사실입니다. 2022−2023년 수도권 아파트가 15−20% 하락했던 기억을 잊으면 안 됩니다. 반대로 “전세는 공짜”라는 착각도 있는데, 5억 전세금의 기회비용만 연 2,000−2,500만원(5% 수익률 가정)에 달합니다. 또 하나 — “월세가 제일 나쁘다”는 것도 편견입니다. 단기 거주(2년 이하)나 자산을 전부 투자에 쓰고 싶은 사람에겐 월세가 합리적일 수 있습니다.
DSR과 대출 한도의 현실
2026년 현재 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 40%입니다. 연 소득 6,000만원인 직장인이라면 연간 원리금 상환 한도가 2,400만원, 즉 월 200만원입니다. 금리 4%에 30년 원리금균등상환이면 대출 한도는 약 4.2억원 수준입니다. 매매가 8억원 아파트를 사려면 최소 3.8억원의 자기자본이 필요하다는 뜻이죠. DSR 한도를 초과하면 대출 자체가 불가능하므로, 매매를 고려하기 전에 반드시 본인의 DSR 여력을 먼저 계산해 보세요.
결정 기준 요약
거주 기간이 5년 이상이고 주택가격 상승 기대가 있으면 매매 유리, 2−3년의 단기 거주나 유동성이 필요한 상황이면 전세/월세 유리. 대출 감당 비율(DSR)은 세후 소득의 40% 이하로 유지해야 가계 안정성이 지켜집니다.
관련 도구
보증금의 기회비용을 따져볼 때는 실질수익률 계산기, 물가 반영 주거비 시뮬레이션은 인플레이션 계산기, 자녀 교육비와 주거비를 합친 장기 재무 목표는 FIRE 계산기로 함께 점검하세요.
참고 자료
- 한국부동산원 전국 주택가격동향 조사
- 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)
- HUG 주택도시보증공사 전세금반환보증 안내
- 국세청 양도소득세/취득세 안내
* 2026년 기준 추정치이며, 실제 거래 전 공식 실거래가와 대출 조건을 반드시 확인하세요.