종합부동산세 계산기
보유 부동산의 공시가격을 입력하면 종합부동산세를 계산합니다.
"부자세"로 불리는 종합부동산세 입문 (2026년 기준)
종합부동산세(줄여서 종부세)는 일정 금액 이상의 주택·토지를 보유한 사람에게 매년 추가로 부과되는 국세입니다. 재산세가 지방세라면 종부세는 국세라는 점, 그리고 재산세와 중복 과세되는 것이 아니라 재산세를 낸 뒤 그 금액만큼 공제하고 남은 부분에 대해 종부세가 추가로 나온다는 점부터 이해해야 합니다. 처음 접하시는 분은 "재산세도 내는데 왜 또?"라는 의문이 들 수 있는데, 종부세는 공시가격 합계가 기준금액을 넘은 경우에만 발동하는 "상위 구간용" 세금이라고 생각하시면 쉽습니다.
2026년 기본공제와 과세표준 산출식
종부세의 핵심은 "얼마부터 과세가 시작되는가"입니다. 2026년 4월 현재 기준은 다음과 같습니다.
| 구분 | 기본공제(면세점) |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 공시가격 합계 12억원 |
| 다주택자 (2주택 이상) | 공시가격 합계 9억원 |
| 법인 | 공제 없음 (전액 과세) |
과세표준은 다음 공식으로 산출됩니다: (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%. 이렇게 나온 과세표준에 누진세율을 적용한 것이 "산출 종부세"이고, 여기서 이미 낸 재산세 중 종부세 과세분에 해당하는 금액(재산세 공제)을 빼면 실제 납부세액이 됩니다. 그래서 재산세와 이중과세되지 않습니다.
주택분 종부세 누진세율표 (2026년 일반 세율)
| 과세표준 | 일반세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | - |
| 3~6억원 | 0.7% | 60만원 |
| 6~12억원 | 1.0% | 240만원 |
| 12~25억원 | 1.3% | 600만원 |
| 25~50억원 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50~94억원 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 10,180만원 |
사례로 이해하는 종부세 계산
- 사례 1 — 공시가격 11억 1주택자: 12억 이하이므로 종부세 0원. 재산세만 납부.
- 사례 2 — 공시가격 15억 1주택자: 과세표준 (15억 − 12억) × 60% = 1.8억 → 1.8억 × 0.5% = 약 90만원. 여기서 재산세 공제를 빼면 실제 납부액은 더 줄어듭니다.
- 사례 3 — 공시가격 20억 1주택자: 과세표준 4.8억 → 4.8억 × 0.7% − 60만원 = 약 276만원.
- 사례 4 — 다주택자(2채 합계 15억): (15억 − 9억) × 60% = 3.6억 → 3.6억 × 0.7% − 60만원 = 약 192만원. 1주택자 기준(12억 공제)과 달리 9억부터 과세.
- 사례 5 — 다주택자 합계 30억: 과세표준 12.6억 → 12.6억 × 1.3% − 600만원 = 약 1,038만원. 여기에 농어촌특별세 20%가 별도 부과.
1주택 고령자·장기보유 세액공제 (가장 강력한 절세)
1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 산출 종부세를 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 고령자 공제는 만 60세 20%·65세 30%·70세 이상 40%, 장기보유 공제는 5년 이상 20%·10년 이상 40%·15년 이상 50%이며, 두 공제의 합계 한도는 80%입니다. 예를 들어 75세·15년 보유 1주택자는 고령 40% + 장기 50% = 90% → 상한 적용으로 80% 공제가 됩니다. 장기 실거주 1주택이라면 종부세가 거의 부과되지 않는 구조입니다.
실전 활용 시나리오
첫째, 연말 매매를 고민한다면 12월 15일 납부 기한을 의식해 잔금 시점을 조정하세요. 6월 1일 이후 매도라면 해당 연도 종부세는 매도자 부담입니다. 둘째, 공동명의로 주택을 보유한 부부는 인별 과세가 원칙이므로 각각 9억원 공제를 받는 쪽이 유리할 수 있지만, 1세대 1주택 특례(12억 + 고령·장기 공제)를 선택하면 공동명의 각각의 공제보다 더 유리해지는 경우가 많습니다. 셋째, 부속토지만 보유한 1주택자도 합산 공제 특례 대상이 될 수 있습니다. 신청서를 홈택스로 제출하지 않으면 특례가 자동 적용되지 않으니 주의하세요.
초보자가 자주 하는 실수
- 실거래가로 종부세 공제를 따짐 — 공시가격 합계가 기준입니다.
- 1주택 특례 "12억"과 양도세 비과세 "12억"을 같은 개념으로 오해 — 종부세는 공시가격 기준, 양도세는 양도가액 기준입니다.
- 12월 고지서를 받고 분납 신청을 놓침 — 250만원 초과 시 별도 신청으로 최대 6개월 분납 가능합니다.
- 농어촌특별세(종부세의 20%)를 계산에 포함하지 않아 예산 부족.
함께 보면 좋은 계산기
같은 부동산의 지방세 부담을 추정하려면 재산세 계산기를, 매수·매도 단계의 세금은 취득세 계산기와 양도소득세 계산기를 참고하세요. 1주택자라면 세 가지를 비교해 가며 연간 보유 비용과 매도 시점 세액을 미리 시뮬레이션해 보는 것을 권장합니다.
공식 출처 및 주의 문구
본 페이지의 세율·공제·공정시장가액비율은 2026년 4월 시점 종합부동산세법 및 국세청 종부세 집행기준을 참고한 추정 자료입니다. 다주택 중과 유예 적용 여부, 합산배제 신청(임대사업자 등), 재산세 공제 반영분은 납세자별로 달라 본 도구의 결과와 실제 고지액 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 실제 납부 전 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 종합부동산세 간편계산 또는 세무사 상담을 통해 반드시 공식 확인을 받으시기 바랍니다.