임대수익률 계산기
매입가와 임대료를 입력하면 임대수익률을 계산합니다.
임대수익률 지표 개요 — 2026년 부동산 시장 데이터
한국부동산원 월간 주택가격동향 2025년 하반기 집계에 따르면 전국 아파트 월세가격지수는 전년 대비 약 3.2% 상승, 서울 오피스텔 평균 월세수익률은 4.8% 내외로 측정되었습니다. 같은 기간 한국은행 기준금리는 2.75~3.00% 대에서 움직여, 무위험 수익률(국고채 3년물 약 3.1%)과의 스프레드가 좁아지면서 임대 투자 분석에서 수익률 지표의 중요성이 재부각되고 있습니다. 본 계산기는 임대 부동산의 총수익률(Gross Yield)과 순수익률(Net Yield)을 분리 산정해, 레버리지·경비·세금이 실제 수익에 미치는 영향을 수치로 제시합니다. 모든 예시와 시장 수치는 2026년 4월 시점 추정이며, 한국부동산원·KB부동산 공식 통계 확인을 권장합니다.
핵심 공식과 변수 정의
| 지표 | 공식 | 의미 |
|---|---|---|
| 총수익률 (Gross Yield) | 연 임대료 ÷ 매입가 × 100 | 단순 비교용 |
| 순수익률 (Net Yield) | (연 임대료 − 이자 − 경비) ÷ 실투자금 × 100 | 실질 투자성과 |
| 실투자금 | 매입가 + 취득세 + 중개보수 − 보증금 − 대출금 | 자기자본 |
| 레버리지 효과 | 대출금 × (수익률 − 대출금리) | 양(+)일 때 유효 |
| Cap Rate | NOI ÷ 자산가치 × 100 | 상업용에서 표준 |
숫자로 보는 케이스 스터디 4건
- 서울 원룸 오피스텔 — 매입 2억, 보증금 1,000만, 월세 85만(연 1,020만), 취득세 4.6%(약 920만), 대출 1억 4% 고정, 연 경비(관리비·재산세) 120만. 연 이자 400만 → 연 순수익 1,020 − 400 − 120 = 500만 원. 실투자금 2억 + 920만(취득세) − 1,000만 − 1억 = 9,920만 → 순수익률 약 5.04%, 총수익률 5.10%.
- 경기 구축 아파트 — 매입 4억 5,000만, 보증금 3,000만, 월세 120만(연 1,440만), 대출 2억 3.8%, 경비 200만. 연 이자 760만 → 순수익 1,440 − 760 − 200 = 480만. 실투자금 1억 9,000만 → 순수익률 2.53%. 은행 예금 대비 메리트 부족.
- 부산 상가 1층 15평 — 매입 6억, 보증금 5,000만, 월세 350만(연 4,200만), 대출 3억 5%, 경비 500만. 이자 1,500만 → 순수익 2,200만. 실투자금 2억 2,000만 → 순수익률 10.0%. 대신 공실·업종 리스크 존재.
- 지방 빌라 무대출 — 매입 1억 2,000만, 보증금 2,000만, 월세 45만(연 540만), 경비 80만. 대출 0 → 순수익 460만, 실투자금 1억 → 순수익률 4.60%, 총수익률 4.50%.
레버리지 민감도 — 대출금리 1%p 차이의 영향
| 시나리오 | 연 이자 | 연 순수익 | 순수익률 |
|---|---|---|---|
| 매입 3억·대출 1.5억·금리 3% | 450만 | 670만 | 약 4.47% |
| 동일·금리 4% | 600만 | 520만 | 약 3.47% |
| 동일·금리 5% | 750만 | 370만 | 약 2.47% |
| 동일·금리 6% | 900만 | 220만 | 약 1.47% |
※ 위 표는 연 임대료 1,200만 원, 경비 80만 원 고정, 실투자금 1억 5,000만 원 가정 기준.
경비 항목과 임대소득세 과세 흐름
- 필수 경비: 재산세·종부세·지역자원시설세, 건물화재보험, 수선비, 공동관리비 임대인 부담분, 공실 손실(통상 연 임대료의 5~8%).
- 종합소득세 합산 기준: 주택임대소득 연 2,000만 원 초과 시 종합과세(6~45%). 이하일 경우 분리과세 14% 선택 가능.
- 간주임대료: 보증금 3주택 이상 합계 3억 원 초과분에 정기예금이자율(2026년 3.5% 추정)을 곱해 과세소득에 가산.
- 필요경비율: 등록임대사업자 60%, 미등록 50% 일괄 적용(분리과세 선택 시).
실무 점검 리스트와 위험요인
- 공실률 반영: 월세 2회분(연 임대료의 약 16.7%)을 보수적으로 차감해 시나리오 분석.
- 취득세·중개보수·등기비 누락 금지 — 실투자금 계산에 반드시 포함, 수익률 왜곡을 방지.
- 전세 시 보증금 반환 리스크(HUG 보증보험 가입 여부, 근저당 순위) 별도 평가 필요.
- 대출 상환 방식(원리금균등 vs 만기일시)이 월 현금흐름을 크게 바꾸므로 별도 시뮬레이션 권장.
- 오피스텔은 주거·업무용 구분에 따라 과세 체계가 달라져 순수익률이 수 %p 변동.
참고 링크와 출처
연관 계산 도구: 부동산 중개수수료 계산기, 취득세 계산기, 주택담보대출 계산기. 출처: 한국부동산원 R-ONE 월간 주택가격동향(www.reb.or.kr), KB부동산 시세(kbland.kr), 국세청 주택임대소득 안내(hometax.go.kr), 한국은행 경제통계시스템 ECOS(ecos.bok.or.kr), 「소득세법」 제14조·제64조의2(주택임대소득 분리과세). 본 페이지 수치는 2026년 4월 기준 추정이며, 실제 투자 판단 전에는 공식 통계 및 세무 전문가 상담을 권장합니다.